En algunos ayuntamientos ya lo han padecido, otros están en pleno proceso y a otros acabará llegando: la regularización catastral de inmuebles, ya conocida como «catastrazo», supone un desembolso considerable e imprevisto para buena parte de las explotaciones lácteas. Y no solo por el pago de la tasa correspondiente sino, como veremos, por las derivaciones legales de su aplicación. Oficialmente se trata de un plan del Ministerio de Hacienda para actualizar el censo de inmuebles. Extraoficialmente se trata de un mecanismo para que los ayuntamientos puedan recaudar más y reduzcan su dependencia económica del resto de administraciones: en este informe analizamos qué es, qué implica, cómo se aplica y las posibles alternativas.
Fotos: Jose Santiso
A quien aún no le haya llegado la temida comunicación oficial ya le advertimos que por inmueble no se entiende solo la casa en que vive o la nave de las vacas: se extiende a todo lo que tenga tejado e incluso más allá, desde el corral de las gallinas hasta el cobertizo de las herramientas. Y, muy importante, el pago se hará independientemente de que la instalación regularizada tenga actividad o no, e incluso los jubilados tendrán que abonarlo. Lo que también debe quedar claro es que el catastrazo es diferente en cada uno de los ayuntamientos de España y, por lo tanto, hay una serie de cuestiones generales de aplicación común pero muchas otras particulares de cada municipio.
¿Qué es el catastrazo?
Es un procedimiento extraordinario puesto en marcha por el Ministerio de Hacienda a finales de 2012. Su objetivo era actualizar el registro de bienes inmuebles existentes en todo el estado, es decir, dar de alta aquellos que estaban sin reconocer y de baja a los ya desaparecidos. Pero, además de la propia labor de regularización y registro, había una segunda finalidad de corte económico: ampliando el censo de construcciones, los ayuntamientos pueden recaudar más dinero en concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles —IBI — y, de esa forma, compensar la caída de ingresos derivada de la reducción del número de licencias por obra nueva o de reforma derivada de la crisis.
Para realizar ese trabajo de regularización, el ministerio contrató, en muchos casos a través de las direcciones provinciales del Catastro, a empresas de consultoría que tenían la misión de reconocer el terreno y tomar nota de todas las construcciones para su inscripción en registro. Cada propietario tuvo que pagar una tasa de 60 euros por el trabajo de inspección de cada uno de los inmuebles realizado por esas empresas. De esos 60 euros, una parte era para pagar a las consultoras y la otra se la quedaba el ministerio. De esta forma, el ministerio recuperaba el dinero que gastaba pagando a las empresas. Es importante recalcar que se trata de 60 euros por cada referencia catastral: por ejemplo, un ganadero que tenga tres naves en fincas distintas tendrá que pagar no 60, sino 180 euros.
A raíz de ese proceso regulador aparecieron construcciones que no constaban en registro, y por las que los ayuntamientos ya podían empezar a cobrar el IBI. Y además tienen que cobrarlo —y así se está haciendo— con carácter retroactivo por hasta los cuatro años anteriores. En el caso de las explotaciones lácteas, la mayoría de edificios estaban sin registrar por la costumbre de no inscribir las construcciones en suelo rústico.
Así, a nivel general podemos decir que el catastrazo supuso un triple desembolso imprevisto en las explotaciones lácteas: por las tasas de regularización, por el IBI de inmuebles que antes no cotizaban, y por los atrasos acumulados de esos mismos inmuebles.
El catastrazo supuso un triple desembolso imprevisto: por las tasas de regularización, por el IBI de inmuebles que no cotizaban, y por los atrasos acumulados de esos inmuebles.
Errores en el proceso
Daniel Gómez Fernández-Camiñas, Licenciado en Ingeniería de Caminos, Canales y Puertos por la Universidad de A Coruña y Máster en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad de Santiago, lleva cuatro años asesorando a particulares y colectivos vecinales sobre cómo afrontar el catastrazo. Nos explica que la regularización no es necesariamente mala ya que se da existencia legal a construcciones que no constaban en ningún registro: «El problema es sobre todo cómo se ejecutó esa regularización. La mayoría del trabajo de campo se hizo a través de fotografías aéreas o directamente con un ordenador. El ministerio contrató a empresas para hacer un reconocimiento del terreno y tomar nota de todos los inmuebles, pero como los técnicos apenas visitaron las zonas asignadas, el resultado fue un registro plagado de errores y poco fiable» afirma Gómez. «Por mi experiencia profesional he visto auténticas aberraciones a la hora de reconocer los inmuebles. En muchos casos se han anotado establos como instalaciones deportivas y, ya es el colmo, mediante fotos aéreas se ha considerado que un terreno perfectamente arado y listo para sembrar era el tejado de una construcción. Por no hablar de que, en zonas donde las viviendas y cobertizos están bastante próximos, es más que habitual que los inmuebles de un propietario se le adjudiquen al vecino».
Un problema añadido es el del coeficiente que se aplicó para dar valoración catastral a las construcciones que hay en las granjas. Dado que se trata de naves muy grandes, de muchos metros cuadrados, tienen asignados unos valores de construcción muy elevados. Pongamos un ejemplo: en un ayuntamiento rural el coeficiente impositivo para construcciones rústicas es del 0,4 % del valor catastral. Así, una nave que tenga un valor de 80.000 euros pasará a pagar 320 euros de IBI cuando antes no pagaba nada. Y a eso añadámosle los 60 euros que ya se habían pagado por la regularización. Es decir, un desembolso de 380 euros en un sector en el que hay que medir el uso que se da a cada céntimo.
Y además se creó una «trampa» legal. Antes del catastrazo, solo se inscribían inmuebles que tuvieran un mínimo de quince metros cuadrados. Pero con la normativa derivada del catastrazo apareció el llamado «recinto castastral», que permitía aplicar el IBI a construcciones inferiores a esos quince metros pero que tuviesen terrenos «afectados» por el inmueble. Es por esa razón que muchos corrales de gallinas y casetas de perro pasaron a cotizar a raíz del catastrazo.
Daniel explica que «hay otra consecuencia negativa mucho menos visible pero más incidente. Al regularizarse esas naves y otros inmuebles rústicos por valores elevados, a efectos fiscales el ganadero pasa a tener un incremento patrimonial. Es decir, antes no constaba como propietario de grandes inmuebles y ahora se le considera rico por poseer naves tasadas al alza. De esa forma, puede tener problemas al solicitar becas para que sus hijos estudien o para otro tipo de ayudas, porque Hacienda va a considerar que tiene un patrimonio que los descarta para acceder a las ayudas».
—ARTÍCULO COMPLETO DISPONIBLE EN AFRIGA #135—
En el artículo completo también hablamos de la aplicación de este procedimiento, de posibles alternativas, del cobro de atrasos y de algunas conclusiones a tener en cuenta. Además, explicamos que esta regularización no implica la legalización de los inmuebles.
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